Onderhanden werk
Het saldo onderhanden werk betreft de saldi van de lopende grondexploitaties. Jaarlijks wordt het verschil tussen de lasten en baten aan het onderhanden werk toegevoegd of onttrokken. Jaarlijks wordt op grond van de verplichting uit de BBV bezien of er tussentijds een resultaat moet worden genomen. Conform de voorschriften BBV worden de getroffen risicovoorzieningen in mindering gebracht op het saldo van de betreffende grondexploitatie.

Alle binnenstedelijke grondexploitaties zijn afzonderlijk door de raad vastgesteld.
Per balansdatum kan er een creditpositie zijn, indien op dat moment meer inkomsten dan uitgaven zijn gerealiseerd en een debetpositie indien er meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd. Conform de BBV voorschriften wordt voor verlieslatende projecten een voorziening gevormd en indien per balansdatum meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd, wordt dát deel van de voorziening ingezet om de waarde op de balans nihil te presenteren. De som van alle deelprojecten zoals hiervoor benoemd vormen het totaal saldo van het onderhanden werk aan de activazijde van de balans. In het geval dat het saldo van de positieve grondexploitaties per balansdatum groter is dan het saldo van de verlieslatende grondexploitaties(rekening houdend met het aanwenden van de voorziening), kan daardoor de uitkomst van de post onderhanden werk een creditpositie op de balans geven.

De mutaties per complex zijn opgenomen in onderstaande tabel. We zien hier de geactiveerde vermeerderingen en verminderingen Leidsche Rijn, Stationsgebied en binnenstedelijke complexen.

In 2018 wordt voorgesteld om winst te nemen, volgens de POC-methode van de BBV, op de volgende grondexploitatieprojecten. Deze winstnemingen zijn in bovenstaande overzicht verwerkt

Verwachte exploitatieresultaten Leidsche Rijn, Stationsgebied en binnenstedelijke complexen
 (op basis van contante waarde)

Met het MeerJaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO) 2018 is voor de grondexploitatie Leidsche Rijn door de gemeenteraad ingestemd met een looptijd van de grondexploitatie tot 2039. In het Meerjaren  Perspectief Ruimte (MPR, het nieuwe document waarin ook het programma Bereikbaarheid opgenomen is) 2019 zal deze looptijd als uitgangspunt gehandhaafd blijven. Alle overige grondexploitatieprojecten kennen een looptijd van maximaal tien jaar.

Grondexploitaties

Toelichting bij totstandkoming saldi grondexploitaties

Waardering Voorzieningen
De voorzieningen zijn gebaseerd op de bepaling van de netto contante waarde (ncw) van de grondexploitatieprojecten met een negatief saldo.

Algemeen
Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op ncw prijspeil 2018 op basis van een veelheid aan aannames. Hieronder geven wij een toelichting bij de belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. In 2018 zijn de parameters niet gewijzigd ten opzichte van de vorige actualisatie.

Rente
Gelijk aan 2017 en conform de richtlijnen Grondexploitaties van de BBV is bij het bepalen van de netto contante waarde gerekend met 2 % discontovoet. Aan de voorraad onderhanden werk wordt jaarlijks interne rente toegerekend. Voor 2018 bedroeg het percentage berekend volgens BBV-voorschriften 1,65%.

Indexering kosten
Standaard is een jaarlijkse indexatie van de kosten met 2%. Naar verwachting kan met deze indexering de stijging van de bouwkosten voldoende worden opgevangen. Dit wordt jaarlijks gemonitord, vooralsnog is de indexering vastgezet op 2%.

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd. Voor woningbouw is de indexering voor de komende twee jaren vanwege de marktontwikkelingen 2%, vanaf 2021 bedraagt dit 1%. Het kantoorprogramma is niet geïndexeerd. De indexering voor bedrijventerreinen en overige opbrengsten bedraagt 1%. Na tien jaar worden opbrengsten niet meer geïndexeerd. Alleen de grondexploitatie Leidsche Rijn kent een resterende looptijd langer dan tien jaar.

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerrein geldt, dat op basis van marktontwikkelingen, de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd.
Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de grondprijzenbrief 2018 aangehouden. In 2017 en 2018 zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.

Plan- en VATkosten
Per grondexploitatieproject is een raming aanwezig waarin per eventueel deelproject en per projectfase de plan- en VAT-kosten zijn begroot. De plan- en VAT-kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.

Ramingen BRM (kosten bouwrijp maken) en WRM (kosten woonrijp maken)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen.

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 is de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting.

Met uitoefening van het vigerende grondbeleid, beweegt de gemeente Utrecht zich zeer beperkt op een concurrerende markt. Slechts in de combinatie van een falende markt en een gemeentelijke ambitie dan wel stedelijke urgentie wordt actief grondbeleid als instrument ingezet.
Het aantal grondexploitatieprojecten neemt sinds 2012 hard af en de nog wat langer doorlopende grote gemeentelijke gebiedsontwikkelingen Leidsche Rijn en Stationsgebied zijn na correctie op gemeentelijke bijdragen verlieslatend. Daarmee is aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan. Bij de actualisatie van de grondexploitatieprojecten wordt dan ook geen rekening gehouden met Vpb-druk op de grondexploitatieprojecten.

Risicomanagement en weerstandsvermogen
Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018, worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen de Reserve Grondexploitatie. In het MPR wordt het financiële beeld van alle grondexploitaties binnen de gemeente Utrecht toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen.

Gereed product en handelsgoederen
De boekwaarde is gedaald met ruim 4 miljoen euro als gevolg van de verkoop van onroerend goed.

Vooruitbetalingen

Vorderingen op openbare lichamen
Dit betreft met name de met de fiscus en het BTW-compensatiefonds te verrekenen BTW voor een bedrag van 67,4 miljoen euro en vorderingen op de Provincie Utrecht (11,3 miljoen euro).

Rekening-courant met niet-financiële instellingen
Uitstaande gelden bij het Nationaal restauratiefonds voor leningen in de sfeer van particuliere woningverbetering en leningen voor gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden.

Overige vorderingen
Dit betreft het openstaande debiteurensaldo.

Bij de post debiteuren zien we een afname van ruim 1,6 miljoen euro. De daling wordt vooral veroorzaakt door het intensieve debiteurenbeheer tijdens het afgelopen boekjaar.

De belastingdebiteuren BghU zijn afgenomen met 2,1 miljoen euro in 2018. Dit is mede het gevolg van een actieve klantenbenadering bij openstaande aanslagen en het opstarten in 2018 van het loonvorderingstraject.

Op grond van de Regeling Schatkistbankieren dienen gemeenten overtollige middelen te beleggen in ’s Rijks Schatkist. Dit met uitzondering van een drempelbedrag dat jaarlijks aan de hand van de begrotingsomvang wordt vastgesteld. Voor de Gemeente Utrecht bedroeg deze drempel voor 2018 circa 5,7 miljoen euro. Uit onderstaande opstelling blijkt dat de gemeente dit drempelbedrag gedurende 2018 niet heeft overschreden waardoor er geen noodzaak was om gedurende langere periode bedragen in de Schatkist te stallen. De ruimte onder het drempelbedrag (in miljoenen euro’s) luidde als volgt:

Periode   Ruimte
Kwartaal 1   5,0
Kwartaal 2   4,8
Kwartaal 3   4,8
Kwartaal 4   5,1

Per ultimo 2018 was het saldo Schatkistbankieren nihil.

Voor nadere informatie over Schatkistbankieren zie ook Financieringsparagraaf, onderdeel Kasmanagement (Tabel 9 en de daarbij gegeven toelichting).